「重庆药品交易所」金融监管升级房地产融资、收紧房企“减负”势在必行

股票资讯  2021-04-21 17:27:51

房地产融资越来越紧。2020年最后一天,央行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,设定房地产贷款和个人住房贷款五个档次比例上限。在此之前,重点房地产企业已经试行了被业内称为“三条红线”的资金监控和融资管理规则。

据业内人士介绍,从“三条红线”到“五大类”,从资金需求方到资金供给方,房地产行业的金融监管进一步升级。2021年,房地产行业将经历比以往更多的考验,更多的房企将主动“减负”,年度融资规模预计将保持低位。

房地产贷款集中管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的管理要求,即不高于中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的相应上限。具体来说,银行机构分为五类:大型中资银行、中型中资银行、小型中资银行、非县域农村合作机构、县域农村合作机构、村镇银行。房地产贷款上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,个人住房贷款上限分别为32.5%、20%和17.5%

中原地产首席分析师张大伟指出,这是近年来首次对个人住房贷款比例设定上限。中华全国房地产商会创始会长聂梅生早前表示,城镇居民资产负债率快速上升,房贷是家庭负债的主要组成部分。业内人士表示,个人住房贷款的“红线”对防范金融风险更为重要。

中国银行研究院研究员梁思对《经济参考报》表示,从新规要求来看,部分银行房地产贷款比例超标,2021年将调整信贷供应结构,因此有必要控制房地产贷款增速。尤其是一些银行明显超标,需要通过压力下降来增加房地产贷款规模,以满足监管要求。总的来说,新规对信贷总量影响不大,但房地产贷款增速会下降,或低于整体贷款增速。

东方金城房地产业高级分析师谢睿也表示,新规实施后,一些踩线金融机构将通过更严格的贷款标准和更高的贷款利率,缩小抵押贷款余额比例,因此房企整体融资规模将受到限制,融资成本将小幅上升,房企融资环境将进一步收紧。“不同的房企都不同程度地受到新规定的影响。区域布局不佳、债务负担高、外部支持弱的中小住房企业受新规影响较大。金融机构可能会进一步降低融资额度。融资成本的增加对其业务的可持续发展产生了不利影响。”他说。

事实上,从去年下半年开始,房地产融资的阀门一直在不断收紧。去年8月,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则,其中融资管理规则只是此前业内多次传言的“三条红线”。近日,北京市银行业协会还正式发布了《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》,对银行个人住房贷款业务和个人商品房贷款业务做出了自律要求,明确了不得使用“首付贷款”等金融产品增加杠杆,不得使用其他个人贷款资金或信用卡融资支付首付。

业内人士表示,在严格监管和风险防范的背景下,预计房企融资难度将进一步加大,更多房企将主动“减负”。

事实上,试点房企在受到“三条红线”监管后,通过债券融资的意愿和能力明显下降,融资规模增速较其他房企大幅减弱。根据东方金城发债房企样本统计,2020年9-12月,样本房企发行国内信用债券规模总计1941.97亿元,同比增长86.76%。但“三条红线”试点的12家房企发债规模为260.11亿元,同比仅增长7.62%。债务发行额占房企债务发行额的13.39%,比同期下降9.85个百分点,海外债务方面,受疫情、汇率、政策等外部环境影响,2020年9-12月样本房地产企业海外债务发行规模下降25.81%,试点房地产企业海外债务发行规模同比下降40.74%。

RealData的高级分析师潘浩也表示,未来几年房地产行业的现金流将保持紧张。2020年上市房地产企业债务偿还规模约为9154亿元,同比增长28.7%。2021年债务到期规模(不含2021年即将发行的超短期债券)预计达到12448亿元,同比增长36%,突破历史万亿大关,房地产企业债务偿还压力持续上升。据估计,在周期性影响下,房地产企业需要3至5年的时间来融资到期债务。

也许正是因为未来的压力,一些房企在2021年争相在债券市场融资。据RealData统计,2021年1月4日至6日,房地产企业境内外发行规模约为270亿元人民币,同比增长233%。“2021年,住房融资新规和银行业金融机构集中管理正处于过渡期,金融监管日趋严格,房企预期金融环境趋紧,将加快新年发债步伐,涌向债券市场。”潘浩说。

据业内人士透露,目前房地产行业仍是去杠杆化的重要领域。嘉里研究中心研究员杨克威表示,之前不断增加房地产行业杠杆的模式将很难继续下去。下一阶段,房地产行业将转向去杠杆化,确保房地产企业负债率和居民杠杆率逐步回归“安全线”,坚持规避系统性金融风险的政策底线。


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