中国金茂高溢价征地隐患显现!净利润下降,股价下跌超过17% 国家外汇管理局服务平台

股票资讯  2021-03-03 09:39:39

北京时间2021年2月23日,中国金茂(00817)开盘2.65元(人民币,下同),收盘2.62元,较前一交易日收盘价2.63元下跌0.32%。当日最高价2.7元,最低价2.61元,成交25.83万手,总市值332.83亿元。

光鲜亮丽的销售数据背后,中国金茂净利润减半,却在市场上引起轩然大波。1月25日晚,中国金茂发布盈利预警公告。受此因素影响,1月25日至2月5日,中国金茂股价从3.89元/股跌至3.2元/股,跌幅超过17%。

一个

中国金茂净利润减半

2月5日上午,中国金茂宣布,2021年1月,公司及其子公司实现合同销售额201亿元人民币。

近年来,金茂在中国的销售一直在快速增长。数据显示,2015年金茂在中国的销售额仅为278.07亿元,2018年超过1000亿元,2020年超过2000亿元,五年复合增长率为52.73%。

但在销量大幅增长的背后,中国金茂的净利润却减半。1月25日晚,中国金茂发布盈利预警公告,预测2020年归属于母公司的净利润同比下降40%至50%左右。

业绩预警消息一出,中国金茂股价大跌。公告发布后第二天(1月26日),中国金茂股价收于3.18元/股,跌幅超过16%。值得注意的是,中国金茂的股价一直处于不断下跌的状态。中国金茂股价从2020年7月的高点6.11元/股下跌超过47%。

2

业绩严重下滑的主要原因是土地收购溢价过高

市场上有一种声音认为,金茂此次计提的大额资产减值准备与其曾经的高溢价土地收购项目有关。

自2009年中国金茂开始与万科、保利、SOHO中国等企业竞争北京广渠门15号地王以来,逐渐开始了四处收割“地王”的征地模式。

关于中国金茂这次计提的资产减值,国泰君安认为,这次是中国金茂在2017年前后所取的高价,将在2020年的利润表中正式反映出来。中国金茂采用一次性权责发生制报告历史问题。有投资者在公众平台上猜测,中国金茂的一次性预提项目主要是位于厦门、福州、合肥、南京、天津等地的高价地块。

事实上,中国金茂近年来一直在高速扩张,其“王迪”项目的销售确实很差。数据显示,2017年9月,中国金茂以29450.7元/m2的底价拿下厦门翔安2017XP08地块。当时周边两栋楼均价只有29000元/m2,让中国金茂受到市场质疑。但到了2018年,翔安金茂月入市,价格仅为2.9万元/m2,低于其拿地时的底价。

另外,中国金茂的房建不通过。据相关媒体报道,2018年10月,张先生在郑州北龙湖为著名的金茂大厦购买了一套面积为198平方米的精装修房屋。当时开发商为了规避高房价的调控,将价格分成两部分,即900多万的房款和500多万的装修款,外加两个车位和各种手续费。这套房总价1500万左右。

2020年9月底,金茂大厦交房。

10月3日,张先生去看房子。一进房间我就惊呆了,以为到了水帘洞。客厅天花板漏水,地上放了两个塑料桶,将近一半在漏水。入口走廊和卧室地面积水。由于漏水的影响,房间里的灯和空调开关都损坏了。

漏水

“房子精装修,我一天没住了。”张先生说。问题反映后,在张先生不知情的情况下,有人来铲漏水的屋顶,把漏水最严重的一个房间的地板拆掉了。

出售子公司能拯救中国金茂1000亿元的债务压力吗

中国金茂的债务仍在上升。到2020年上半年,公司负债达到2980.27亿元,比年初增加555.8亿元。

根据中国金茂2020年半年度报告,公司不含预付款后的资产负债率为66.64%,净负债率为76.6%,现金短债比率为0.6。此外,截至2020年上半年,中国金茂仍有201.21亿元人民币的永久债务。算上永续负债,净负债率高达125.96%。相比央行和住房和城乡建设部规定的“三条红线”,如果再加上永续债务,中国金茂就踩了两条红线。

为了缓解不断上升的债务和红线压力,中国金茂也频繁出售旗下子公司。2020年11月23日,据北京产权交易所消息,中国金茂拟以11.52亿元的底价转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%的股权。据公开报道不完全统计,2019年5月至6月,中国金茂仅用两个月时间就出售了北京、上海等8家项目公司的股权,2020年,中国金茂集中出售了11家项目的部分或全部股权。

文章部分内容和图片来自:投资者网、深蓝财经、在线晋中

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